SPECIAL EXPERT COMPTABLE : ET SI MON CLIENT N’ETAIT PAR UN LOUEUR EN MEUBLE, MAIS UN PARA-HOTELIER !!! – Session juin 2026

• Collaborateur EC confirmé
• chef de mission EC
• expert-comptable stagiaire
• expert-comptable

Déterminer si son client est para-hôtelier et non loueur en meublé
Identifier les conséquences juridiques pour son client para-hôtelier
Traiter le passage de location meublée vers para-hôtellerie (gestion du stock 39C)
Gérer l’impact TVA (sauf franchise en base)
Identifier si mon client para-hôtelier est professionnel ou non professionnel (règles de droit commun)
Savoir traiter le dossier courant BIC d’un client para-hôtellerie (absence d’article 39C et (non)déduction du déficit sur le revenu global)
Savoir traiter le régime des plus-values professionnelle de droit commun applicable à tous les para-hôteliers (professionnels et non professionnel)
Gérer les conséquences sociales d’un régime para-hôtellerie
Calculer et comparer les stratégies location meublée (LMNP et LMP) et para-hôtellerie (pro et non pro) (tableaux Excell fournis dans le bagage pédagogique)

Distinction entre la location meublée et la para-hôtellerie

• Tout est question de services et qui les fait!
• La loi de finances 2024, et surtout 2 modifications du BOFIP en aout 2024 et mars 2025, ainsi qu’une réponse ministérielle en avril 2025 modifient et commentent la distinction parfois très fine entre un loueur meublé et un para-hôtelier.

Les 4 prestations de para-hôtellerie

• Fourniture du petit déjeuner
• Nettoyage régulier des locaux. L’évolution des règles pour les séjours inférieurs à une semaine.
• Fourniture du linge de maison. L’évolution des règles pour les séjours inférieurs à une semaine.
• Réception de la clientèle. Les dernières précisions concernant les boites à clefs sans alternative d’accueil physique.

Qui réalise les prestations hôtelières?

• En direct, sous location ou intermédiation, mandat de gestion … Quelles conséquences?

Le statut particulier des chambres d’hôtes

• Et oui ce n’est pas de la location meublée !!!

Le statut fiscal pour le propriétaire d’un bien immobilier loué par bail commercial à un exploitant para-hôtelier

• Un loueur en meublé en TVA et non un exploitant para-hôtelier.

Les conséquences juridiques liées à l’activité de para-hôtellerie

• La location meublée, une activité civile au plan juridique et BIC au niveau fiscal.
• La para-hôtellerie, une activité commerciale au plan juridique et BIC au niveau fiscal.
• Un statut de commerçant du para-hôtelier incompatible pour les fonctionnaires et les professions libérales règlementées.

La para-hôtellerie, une activité soumise à TVA sauf franchise en base

• La para-hôtellerie, une activité soumise à TVA sauf franchise en base
• Traitement de la TVA (TVA collectée, TVA déductible, Régularisation 1/20 non échues …)
• La franchise ne base : Ou en est-on?

La para-hôtellerie, une activité BIC de droit commun

• Contrairement à la location meublée, la para-hôtellerie est une activité BIC de droit commun. Quelles conséquences?
• Des seuils du micro différents de ceux de la location meublée (sauf pour les chambres d’hôtes)
• Mon client est-il un para-hôtelier professionnel ou non professionnel? l’immense majorité d’entre eux seront non professionnels. L’erreur : utiliser les critères quantitatifs dérogatoires de la location meublée !! Les règles de droit commun : la participation personnelle, directe et continue des actes nécessaires à l’activité.
• Non limitation de l’amortissement fiscalement déductible 39C, donc déficit provoqué par amortissement de l’immeuble.
• Imputation du déficit sur le revenu global? Para-hôtelier pro ou non professionnel?
• Le piège de ce régime : Des plus-values professionnelles qui s’appliquent à tous les para-hôteliers, même les non professionnels !!!!! Impact foudroyant même en l’absence de vente (donation, décès, bien affecté à la jouissance personnelle)
• Le coup de grâce : L’exonération sous conditions du 151 SEPTIES réservée au para-hôtelier professionnel.
• Para-hôtellerie et IFI
• Para-hôtellerie et DUTREIL

Quel statut social pour l’exploitant para-hôtelier?

• Un régime spécial pour les chambres d’hôtes.
• Le régime social des para-hôteliers professionnels.
• Micro social ou assujettissement TNS standard
• Le traitement social du para-hôtelier professionnel

Les conséquences du passage au régime hôtelier pour un loueur en meublé en activité

• Un changement de régime fiscal : La bascule vers un BIC de droit commun.
• Quel sort du stock de 39C accumulé et non consommé à la date du changement de régime?
• Quel sort du stock de déficit ordinaire accumulé et non consommé à la date du changement de régime?
• La stratégie d’un LMNP de réaliser une cessation d’activité avant de démarrer une activité de para-hôtellerie : Dans quelle situation? avantages et inconvénients.

Les conséquences du passage du régime hôtelier vers le régime de location meublée

• Un changement de régime fiscal : La bascule d’un BIC de droit commun vers un BIC location meublée.
• Quel sort du stock de déficit ordinaire accumulé et non consommé à la date du changement de régime?
• La stratégie d’un para-hôtelier d’envisager une cessation d’activité avant de basculer vers une activité location meublée : Dans quelle situation? avantages et inconvénients.

Cas pratiques chiffrés

• Comparatif d’un investissement immobilier selon les régimes de la location meublée (LMNP et LMP) et la para-hôtellerie (pro et non pro) (3 horizons de 5, 15 et 30 ans) (3 scénarios de sortie : vente, donation, arrêt locatif pour récupération comme bien de jouissance).
• Tableaux Excell fournis dans le bagage pédagogique.

Tableaux Excel fournis dans le bagage pédagogique